<noframes id="sxpfi">
  • <u id="sxpfi"><p id="sxpfi"></p></u><source id="sxpfi"><menu id="sxpfi"><ins id="sxpfi"></ins></menu></source><video id="sxpfi"><td id="sxpfi"></td></video>
    <source id="sxpfi"></source>

  • <u id="sxpfi"><p id="sxpfi"></p></u>
  • <rp id="sxpfi"><menu id="sxpfi"></menu></rp><var id="sxpfi"><td id="sxpfi"></td></var>
    <video id="sxpfi"></video>
    <progress id="sxpfi"></progress>
  • <u id="sxpfi"></u>
    <b id="sxpfi"></b>
    當前瀏覽器版本過低不適合瀏覽此網站請您更換高版本瀏覽器,點此鏈接下載
    首頁 > 新聞中心 > 媒體報道
    陳勁松與觀點面對面:降檔新常態 發布時間:2022-08-15


    “要正確理解和接受這樣一個降檔市場,不確定性仍將是市場最大的特征?!?/strong>



    編者按:在創造中尋求解決之道,從2022年開始,一個“新的行業”正在成型。

    當前,世界與中國迎來百年未有之變局,面對世紀疫情、全球化退潮、經濟下行、地緣沖突與能源危機等不確定性,困難與考驗前所未有。

    此時,整體經濟及各行各業都進入了新的周期,房地產及由此衍生的全新生態體系,要用最積極的態度,給今天的行業及相關產業重新定位,并尋求破解之道。

    作為有著數十年市場化發展深厚積淀的龐大產業,作為穩住經濟的重要抓手,在新的周期,中國地產行業的企業領袖和精英們,如何創造新的未來?

    值此艱難時期,“2022博鰲房地產論壇”如期召開,觀點新媒體一如既往邀約中國地產商業領袖及新生代地產人,傳遞信心與勇氣,講述他們的故事和思想。



    觀點網 和陳勁松約定采訪當天,受疫情阻滯,我們通過互聯網的方式,聊起了過去這段時光。

    “在過去一年,房地產行業處于急速向下的‘風險出清’階段,這是過去很多年都沒有出現過的?!?月3日,陳勁松在聯合署名的致股東函中這樣形容市場,皆因自“恒大事件”爆發以來,大多數開發商均面臨著現金流及償債的嚴峻挑戰。

    市場大環境降檔的趨勢仍在持續,陳勁松所感知到的風險是,房地產銷售規?;驅㈦S大環境的降檔而繼續下滑。他坦承,要解決市場存在的問題非常不容易,作為其中一份子,雖然世聯行難以獨善其身,但也在通過自己的不斷努力,在這個降檔的市場中,為行業現狀的改善,貢獻著專業的力量。

    今年以來,陳勁松不止一次呼吁,大家都要正確理解和接受這樣一個降檔的市場,不確定性仍將是市場最大的特征,他將其稱為“新常態”。

    盡管霧霾重重,世聯行亦看到了“新常態”下的一縷陽光:一個需要客戶定位、需要節省營銷成本、挖掘存量資產價值的市場,專業價值才真正派得上用場。

    而所謂的機遇,實則是規律所帶來的。



    降檔

    與陳勁松見面時,房地產行業已跨過了2022年的上半年,于是我們很自然地聊起了銷售規模的話題。

    自去年7月以來,商品房銷售已呈快速回落的走勢。根據觀點指數發布的研究報告顯示,今年1-6月,前100房企累計權益總銷售金額2.42萬億元,同比下降52.7%。6月份,前100房企實現權益總銷售金額5611億元,同比下降46.8%。

    2021年曾被陳勁松認為是房地產真正的轉折年,但今年的情況似乎更為糟糕。

    “今年上半年百強房企銷售比去年下滑了50%,回款又慢一點?!标悇潘山又D向房企的債務:“六七月份美元債到期的又不少。目前來看,房企的償債壓力仍然很大?!?/span>

    談及此,他無奈地笑笑:“行業內肯定會有很多人很悲觀?!毕掳肽赇N售可能會有好轉,但2022年新房銷售額也許會在去年基礎上繼續“降檔”。

    無獨有偶,社科院國家未來實驗室等單位聯合發布報告,預計今年新房銷售額達到15.3-16.7萬億元,較去年18.19萬億元水平下跌8.19%-15.89%?!?/span>

    怎么理解銷售降檔?從17、18萬億降檔到15萬億,這個趨勢還會不會繼續?”這位學者型企業家眼中,未來銷售規??赡軙^續降檔,這就是大環境,大環境可能就是面臨著降檔。

    即便剔除疫情反復所造成的影響,陳勁松依然認為房地產“降檔”是趨勢性的,判斷依據與他過往頻繁引用的“三十年為一世而道更”幾乎一致。

    這些客觀因素包括,經過三十余年高速增長后,2020年央行發布的調查顯示,我國城鎮住房擁有率達到96%;而據國家統計局發布的《中國人口普查年鑒-2020》,我國家庭戶人均居住面積達到41.76平方米,平均每戶居住面積111.18平方米,其中城市家庭人均居住面積36.52平方米。

    在陳勁松看來,數據層面我國基本已達到了中等發達國家的人均水平,房屋自有化率甚至高于部分發達國家。戶均居住面積角度觀察,內地至少也超過香港一倍。這同樣意味著,未來的增長空間已經較為有限。

    人口一直是觀察宏觀經濟、城市發展乃至房地產行業的長期指標。有跡象顯示,自2019年我國城鎮化率首次突破60%以來,該指標已出現趨勢性增長放緩。2019-2021年,我國常住人口城鎮化率分別為60.60%、63.89%、64.72%。

    陳勁松預計,今年農村進城人口可能會繼續下降,城鎮化率增速或從0.8個點降至0.6個點?!斑@是趨勢性的?!?/span>

    當城市的發展動力,諸如人口、外貿、投資等出現降檔趨勢時,房地產若干根本問題便擺在了整個行業面前。

    陳勁松向我們列舉的問題包括,城鎮化率是否已處于高位,新增人口就業需求能否滿足?外貿進出口降檔,老百姓家庭負債率較高,是否還有信心加杠桿買房?以及房企在市場增長時猛地借錢,當市場下行,它們如何面對資產負債表惡化?

    因此他提出,我國已經有60%多的城鎮化率,在這樣的高位,如果經濟發展動力缺失,當然商品房銷售要從17、18萬億降一大檔?!?/span>

    去年是開始降檔,現在是下臺階,明后年降到多少合適?這是全行業可以探討的?!?/span>


    穩經濟

    對于房企的資產負債表惡化,陳勁松認為,要解決這個問題非常不容易。

    自去年以來,房企普遍面臨融資環境收緊、商品房銷售持續轉弱的情況,去年下半年起境內外信用債出現大規模違約?!?/span>

    這就是我們必須要面對的(現實),一邊是2022年上半年百強房企銷售降了50%,另一邊負債還要償還?!?/span>

    而在房地產的產業鏈條中,房企流動性惡化,亦會引發大量的上下游產業“三角債”問題。三角債是企業之間欠付貸款的俗稱,本質上是一種連鎖債務關系。

    世聯行同樣受到波及,陳勁松對此并不避諱:“行業各個方面都受影響,包括代理公司,大家是一樣的?!彼S即指出,現階段房企還面臨保交樓的問題,這項工作肯定要優先處理,因此三角債的處理時間便會延長?!?/span>

    資產負債表惡化問題并不是開發商能自己解決的,而是要政策、金融綜合解決,恢復市場信心?!?/span>

    微信朋友圈是陳勁松對外輸出觀點的主要場合之一,他曾在朋友圈呼吁,學習美國經驗,成立房地產國家基金;成立預售商品房入伙交樓保險鞏固購房者信心等。更早之前,他甚至還建議過將“限售”以外的限制政策松綁,破除“三道紅線”以保證債務重組,以及加速發行REITs。

    從過去一個多月以來,隨著穩經濟大盤相關政策陸續實施,房地產行業在銷售端、融資端出現回暖跡象,改變總是需要循序漸進的。

    萬科董事局主席郁亮在6月底也表示,短期市場已觸底,市場恢復是一個緩慢、溫和的過程。其中,主要一二線城市5月的成交已出現好轉,進入6月環比明顯上升。

    在郁亮講話前的十多天,陳勁松點評稱,市場要形成筑底,關鍵看成交量。對于行業出現的“底”他們幾乎達成了某種共識,陳勁松說,一些民企已開始在長三角、珠三角等地區拿地,這是土地市場觸底的表現,也是整體房地產面向未來觸底的表現?!?/span>

    緩慢恢復怎么理解?”郁亮認為,盡管6月環比明顯上升,但同比仍然下降,更重要的是行業不會再回到過去高峰時期的規模與增長速度。

    陳勁松認為這與自己的立場不謀而合,房地產行業已進入了趨勢性增量下臺階的前半段,大方向仍是降檔。

    實際上,房企的資產負債表或地方的土地財政,很大程度上要看商品房的成交量,因為銷售是經營所需現金流的主要來源。在陳勁松的“降檔”預測中,房屋市場成交量如果長期維持低位,行業恢復就將是一個緩慢的過程。

    當我們的話題又一次拐回到“降檔”時,陳勁松換了種輕松語調說,中國在解決房地產問題上有無比的制度優越性。

    1997-1998年亞洲金融危機沖擊,中國也曾面臨嚴重的存量資產質量問題,最終通過設立信達資產、華融資產、長城資產及東方資產四家AMC,逐漸接收了四大行1.5萬億元不良貸款。

    “如果當時不由國家拿AMC來收不良資產,相關三角債沒法清理,企業資產負債表也沒法改善?!边@種處置思路如今依然可以借鑒,他呼吁金融政策端“出大招”解決房地產的不良資產問題。


    價值

    房地產作為最重要的內需市場,本身也是構成整體經濟的關鍵因素。

    陳勁松繼續堅持自己的觀點:穩經濟首先是穩信心,穩信心即穩信用,短期內重點是?,F金流,這需要將對房地產的一大批限制政策撤銷。

    中期重點要解決信用問題,通過政府設立不良資產相關資金,以國家信用保障交樓。他建議,由國家信用出面穩住局面,而非任由小麥、水果換房等現象產生,后者容易導致市場秩序的扭曲和混亂,給銀行進一步帶來風險。

    從長期看,企業存在仍將是以盈利為目的,從而進行生產經營,只是發展邏輯已發生本質性變化。對于房企尤其是民營房企而言,陳勁松認為未來應摒棄債務驅動思維,不再追求規??焖僭鲩L。

    他呼吁全行業關注“價值”,價值即企業存在的理由,這種理由可以是運營效率、服務能力?!捌p資產才有價值,我估計未來將是以國企為重資產,民企為輕資產的方向?!?/span>

    對于土地招拍掛市場的偏執同樣需要放下,陳勁松上世紀90年代便前往香港,在中海擔任項目經理,對那段時期的香港地產史有著切身經歷。中海早期全資拿的項目基本很小,他負責的首個項目是灣仔海華苑第五座,占地不足500平方米,樓高僅12層,這樣的“豆腐塊”構筑了中海的一部分成功。

    但如今香港地產早已轉向存量時代,主流房企采取“開發+持有”模式進行精細化開發,其中持有型物業租金收入占20%-40%,部分達到90%。

    內地的主要城市也逐漸步入存量時代,從規律的角度,陳勁松曾認為,存量資產盤活應該是最有前途的方向。而世聯行曾預測,房地產在長期仍是十萬億級數的巨型產業。

    他結合當下REITs推行的趨勢,認為房企要抓住的機遇是將存量資產變成REITs,這反過來要求企業要抓運營,運營現金流健康,不愁沒有銀行貸款。

    “我覺得要解決好問題,不只是靠政府,自己也要努力改善資產負債表?!?/span>

    世聯行自身何嘗不是在改善資產負債表,這主要體現于它的轉型探索中。

    2021年起大部分城市銷售開始萎縮,北方城市首當其沖,世聯行選擇業務收縮,將這些地區原來15、16家子公司合并重組為5家。陳勁松對此絲毫沒有猶豫:“如果還不行就繼續再合并?!?/span>

    其次是注重現金流,世聯行現階段不以單個公司盈利作為考核指標,更加重視現金流,如果現金流無法支撐,就堅決撤出當地市場。

    年報顯示,2021年世聯行經營活動產生的現金流量凈額10.51億元,同比增長38.59%,近三年均保持正向流入;期末,公司貨幣資金18.66億元,短期借款、一年內到期的非流動負債及長期借款共計8.1億元,較2020年大橫琴集團入股前(近22億元)有大幅下降。

    陳勁松曾說,進入房地產下半場,世聯行所做的一切將變得更有價值:營銷策劃終于管用了,城市資產運營創造價值了,精細化管理效率更高了。從行業生命周期觀察,成熟期競爭激烈,企業應對的關鍵策略是成本控制和市場營銷的有效性,而這些也是世聯行所構建且擅長的能力。

    話雖如此,但處于一個總體經濟都在下滑的環境中,他們終究是市場的一份子?!拔覀儾豢赡芤稽c不受影響,但正在根據環境和自身情況進行改善,往提升價值的方向努力?!?/span>

    在大交易業務以外,“大資管”業務被視為世聯行轉型的增長極,該業務同樣受疫情及行業波動影響。大資管業務于去年完成團隊設計及組織調整,陳勁松認為下一步是能力的提升。

    他說,現在大資管業務要把數字化能力提升一點,多向五大行學習,然后迎接一個以存量資產運營為主的時代。



    以下是觀點新媒體對世聯行聯席董事長陳勁松先生的部分采訪實錄:

    觀點新媒體:最近房地產行業悲觀情緒比較濃,您對當下的形勢預判是怎樣的?

    陳勁松:中國的房地產是經濟壓艙石,肯定全世界都在關注。

    行業內肯定會有很多人很悲觀,根據目前統計,TOP100房企比去年同期銷售下滑50%以上。我們知道去年同期也并不太好,今年比去年同期又下滑了50%,六七月份美元債到期的又不少,因此可能會有部分企業面臨著不小的困難。

    展望今年下半年,會不會好一點呢?會好一點。但能不能補上50%的缺口?目前來看,還不確定,但銷售降檔是趨勢。

    怎么理解銷售降檔?從17、18萬億降檔到15萬億?之后是否會繼續這個趨勢?這需要去觀察研究。


    觀點新媒體:您認為行業規模會降到多少?

    陳勁松:我認為降檔的市場,可能整個行業要接受,從今年15、16萬億左右繼續下降,未來具體多少由多個因素決定。

    理由是三四線的房子庫存量那么大,以前17、18萬億市場有一半是三四線供應的,要繼續保持很有難度。

    還有一點,我們在90年代以后新建的房子占總存量70%以上,這些房子不用拆除重建,比日本、美國的折舊率要低很多,不能拿它們的模型套用在中國。

    中國房地產市場所謂的黃金10年、20年,現在進入一個正常增長區間,而且城市化率還在高位,到這么高的時候如果經濟發展動力缺失,現在的新建房屋就要降一個很大的檔。

    去年是開始,今年是下臺階,明后年這個臺階下到多少合適呢?這是全行業可以探討的。


    觀點新媒體:有什么方式可以解決目前所面臨的問題?

    陳勁松:日本解決這個問題花了20年時間,我們想用兩三年時間解決,這個可能性較小。

    那邊銷售降了,這邊負債還要還,帶來了上下游行業三角債的問題,包括裝飾行業、建材行業等,當這個問題出現,就更降低了老百姓的消費積極性。

    另外,現在還有保交樓的問題,房企肯定是保交樓,三角債的處理就會拖長時間。

    行業各個方面受影響,包括代理公司也受影響,這個問題短時間內可能難以得到解決。

    我們看日本和香港,它們是有一個劇烈的房價下跌過程,然后再逐步爬起來。香港是爬了5年,日本爬了差不多20年。

    短期來看,資金出路主要依靠房地產銷售希望較小,要靠金融政策、政府政策。我們看到,國家也正在對這方面逐步進行調整。


    觀點新媒體:萬科董事局主席郁亮預判市場已經觸底,呈現一個緩慢溫和的恢復過程,對于這種說法您是否認同?

    陳勁松:第一,土地市場方面,目前看各個城市賣地比去年、甚至比今年6月份之前要好轉了。以前土地市場基本上是國企平臺自掏腰包,這是不正常的。

    現在東莞、深圳、上海包括長三角其他一些地方,還有一些私企已經加入買地了。這是土地市場觸底的表現,也是整體房地產面向未來觸底的表現,我認為這是對的。

    緩慢恢復怎么理解?就是市場成交量低位,土地成交是比以前好了,里面還有相當一部分是國企拿的地,但是市場成交依然同比下跌,6月份有小幅改善。

    當房地產成交量一直在低位的時候,我們可能就達不到去年的房地產總銷量的水平。

    如果房屋市場成交量長期維持低位,這就將是整個行業或者是政策必須要面對的一個問題。


    觀點新媒體:這一次流動性風險后,您認為房地產企業應該如何恢復信心?

    陳勁松:房地產這么大的成交量,涉及產業鏈這么多,穩經濟其實是兩個事,第一是穩信心,穩信心的意思就是穩信用。如果信用沒有當然沒信心,短期就是?,F金流,對于房地產的限制,能撤銷的就撤銷。

    城市化率已經差不多了,現在只不過是換房的事。這個需求就是要把舊房子賣了買新房。所以建議二手房不要有限價、評估價、備案價等方面的規定,以便于增加市場的流動性。

    中期必須解決信用問題,解決了信用問題就解決了行業信心問題。信心也必須建立在信用上,政府因為有不良資產基金,同時能夠保障交樓,可以呼吁國家信用出面。

    其實我們國家這么強大,有體制優勢,幾年就能解決。

    1997、1998年亞洲金融危機的時候,正是國家不良資產公司接手了不良資產,三角債的問題得到了清理,企業的資產負債表得到了改善,不良資產公司也從中受益。


    觀點新媒體:房地產企業未來將會是什么樣?要怎么擁抱存量資產盤活的時代?

    陳勁松:民企開發商未來在土地市場有沒有什么作為?當然有作為。我們長期說的作為不是快速增長,要出大名、上規模,而是指創造價值。

    我們應該呼吁全行業關注價值,解決這么多人的居住問題是有價值的,運營效率也是價值的一部分。我估計將來就是以國企重資產,民企偏輕資產的方向。民企偏輕才有價值,重資產的價值不就是負債嗎?

    另外一點,我們不是只有土地公開拍賣市場,這個行業非常大,比如說舊城改造規模有大有小,做不了大的,不能做一些小的嗎?我們看看香港發展商,事實上基本只有舊改這個方向,但他們活得都挺好,順應市場,基本沒有負債,手握大量現金。

    目前國內所有開發商都要解決資產負債表的問題,這時候要抓住的機遇,就是存量資產全部變成REITs,把它變現。這就得抓運營,運營現金流好,銀行爭著給你貸款。

    REITs會逐步放開,尤其是一些不能變現的物業都可以做證券化。


    觀點新媒體:房地產市場基本面急轉直下,世聯行主要進行了哪些方面的調整?采取了哪些措施盡量化解這些風險?

    陳勁松:主要是從去年開始進行調整,進行了幾個改變。

    第一是調整地域,把北方地區原來差不多15、16家公司并到5家公司,如果還不行就繼續并?,F在不是以單個公司的盈利來算,而是算現金流,如果現金流不支撐,立馬撤。

    第二是注重現金流。按理說疫情這么嚴重,現金流是比較糟的,但是我們從去年開始注重現金流,只要收到錢就快速還債,率先改善資產負債結構。

    觀點新媒體:世聯行之前認為,房地產專業服務時代到來,這會讓優勢更突顯嗎?

    陳勁松:總體經濟降檔,覆巢之下沒有完卵。當整個市場承壓時,我們畢竟是這個市場的一分子,尤其是當規模夠大的時候,企業和總體經濟的走勢就是一致的。

    除非是專精特新,但那個不發生在房地產領域。

    在這種環境下有沒有可能稍稍改善呢?相對而言的改善是我們能追求的,現在也在朝這個方向努力。

    我們這個行業本身是輕資產,未來一定是靠數字化轉型,在專業能力上下功夫。這些方面鏈家做得不錯,通過重資產投入提高核心能力,尤其是數字化水平,最終提高效率,這是我們應該學習的。

    中介行業最終能存活下來的,要么是數字化水平高,要么是小型夫妻店。還有一類是五大行模式,靠專業立身,運營城市存量資產。

    我們多向別人學習,然后迎接一個以存量資產運營為主的房地產時代。包括長租、寫字樓運營都嘗試過,現在就是專注于解決城市低效資產運營的提升問題,這個叫做大資管。


    觀點地產網 2022-08-15  


    聯系我們
     
    投訴建議
    黑名單查詢
    查詢
    X
    網站地圖
    關于我們
    公司概況
    發展歷程
    高管團隊
    合作伙伴
    聯系我們
    信息公開
    世聯服務
    大交易
    大資管
    服務案例庫
    行業洞見
    世聯研究
    世聯聲音
    世聯刊物
    新聞中心
    世聯動態
    媒體報道
    播客庫
    投資者關系
    披露信息
    公司治理
    定期報告
    來訪登記
    加入世聯
    校園招聘
    社會招聘
    培訓發展
    文化印象
    世聯行 002285 境內首家登陸A股的房地產綜合服務提供商   RMB
    国产专区亚洲精品无码_国产在线一二三四区_深夜无码福利电影_特黄A级A片国产免费片
    <noframes id="sxpfi">
  • <u id="sxpfi"><p id="sxpfi"></p></u><source id="sxpfi"><menu id="sxpfi"><ins id="sxpfi"></ins></menu></source><video id="sxpfi"><td id="sxpfi"></td></video>
    <source id="sxpfi"></source>

  • <u id="sxpfi"><p id="sxpfi"></p></u>
  • <rp id="sxpfi"><menu id="sxpfi"></menu></rp><var id="sxpfi"><td id="sxpfi"></td></var>
    <video id="sxpfi"></video>
    <progress id="sxpfi"></progress>
  • <u id="sxpfi"></u>
    <b id="sxpfi"></b>